不動産・借地借家Ｑ＆Ａ
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不動産・借地借家に関するよくある質問
ご質問一覧
回答一覧
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- Q.1 いくら家賃を催促しても払わないので鍵を取り替えてもいい？
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どんなに悪質な借家人でも、追い出すには法的手続きが必要です。自力救済は禁じられていますので、賃貸借契約書に「１回でも家賃の支払を怠ったときは、当然に賃貸借契約を解除する」旨の条項があったとしても、この条項は一般的には無効と解釈されますので、家主側が勝手に、電気・ガスを止めたり、入り口の鍵を取り替えたりすると、逆に、借家人から告訴されることもありますので、絶対にこのようなことをしてはいけません。弁護士にご相談ください。
- Q.2 借家人とのトラブルは仲介した不動産屋に相談するの？
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借家人との契約の際に、不動産屋が仲介を行っていた場合、借家人とのトラブルの解決をこの不動産屋に任せることがあるようですが、不動産屋は法的手続による解決を考えていないことが多いので、かえって解決が遅くなり高くつくことが多くなります。まずはご相談ください。
- Q.3 滞納されている家賃を借家人からどうやって回収するの？
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家賃の回収だけを目的とする場合は、少額（６０万円以下）であれば、簡易裁判所で扱う少額訴訟手続も有効な手段といえます。この訴訟手続は、１回の審理で判決を出してもらえるというところが利点です。少額訴訟の説明書や訴状の用紙は簡易裁判所に置いてありますので、一般の方でも自分で手続を進めることができます。
少額でなければ（６０万円を超える場合）、滞納家賃の支払を請求する支払督促手続や、通常訴訟手続をとる必要があります。
判決を得られたとしても、家賃滞納をするような借家人から、滞納家賃の回収をすることは極めて困難なことです。
弁護士は、事案・事情に応じて、借家人に対し、滞納家賃の支払いを催告し、支払を得られないときは、賃貸借契約を解除して、滞納家賃の支払いと建物明渡請求の訴訟を提起し、判決を得た上で、強制執行により滞納家賃の回収や、建物の明渡をしてもらう、という手続きをとることができます。弁護士にご相談ください。
- Q.4 借家人に家賃を払ってもらうか、出て行ってもらうにはどうするの？
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弁護士が借家人に対し、内容証明郵便により滞納家賃の支払いを催告し、期限内に支払がないときは、賃貸借契約を解除する旨の通知（停止条件付契約解除通知）も併せて記載します。
借家人が滞納家賃請求の催告を受けて、直ちに支払ってくることもあり、この場合は、この支払を受領することにより、事案としては、一応解決したことになります。
催告を受けた借家人が、その滞納家賃の支払方法についての話し合いを求めてくることもあり、その交渉を始めることもあります。このような交渉を求めてくる場合は、大抵の場合は、滞納金額が多額になっていることが多いと考えられますので、弁護士はご依頼人の意向をお聞きしながら、借家人との交渉では、建物明渡しのことも念頭に置きながら、交渉をしてできるだけ明け渡しの方向での解決を目指します。滞納家賃の支払方法が決まれば、また、建物明渡の合意ができれば、その支払方法・建物明渡に関する和解契約書を作成し、場合によっては、簡易裁判所での訴え提起前の和解手続（即決和解）によって、裁判所の和解調書を作成してもらいます。
催告をしたのに、借家人が滞納家賃を期限内に支払なかった場合には、建物賃貸借契約解除の効果が生じていますので、滞納家賃の支払と契約解除を原因とする建物明渡請求の訴訟を提起します。
訴訟の継続中に、当事者の申し出や裁判所の勧告により訴訟上の和解をすることも可能です。和解の場合は、事案の態様に応じて様々な解決方法が考えられます。この解決方法についても、弁護士が的確に判断してご依頼人にアドバイスいたします。
- Q.5 地上げを理由に解約の申し入れを受けた場合、どのように対処すべきでしょうか？
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【借地の場合】
借地の場合は、借地契約の存続期間がまだ残っているのであれば、借地契約の途中解約に応ずるかどうか、よく検討することも重要です。建物を失うことになるわけですから、そのことも十分に考慮し、どのような補償が得られるのかをよく聞いた上で、考えなければなりません。
借地契約の中途解約に応ずるのであれば、その補償金（借地権価格）の適正な額を算定してその補償金の支払を求めることになります。
借地権価格とは、借地借家法により保護された借地権に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益を表示した金額といわれております。この価格を求める方法はいくつかあります。
それぞれの地域によって借地権割合の相場（東京都区内の住宅地域では、一般的に借地権割合が更地価格の７割、商業地域では借地権割合は８〜９割といわれております）があり、その相場にしたがって借地権価格の算定をし、それに地域ごとの要素や借地人が事業者である場合の営業補償及び当事者間の事情（更新料の支払の有無、契約の残存期間等）を加減して価格を出した上でその額を補償として請求することになります。
【借家の場合】
借家の場合は、借地権ほどにその権利が確定的ではありませんので、借家契約の中途解約の場合に、立退料がどのように算出されるのかを説明します。
一般的には、借家権価格は、算出しにくいものといわれています。借家の目的（居住用か店舗用か）、建物の建築年数（朽廃割合）、入居の際の権利金支払の有無、建物の立地条件（住宅地域、商業地域等）など種々の要素が考慮されます。東京都区内では、借地権価格の３〜５割といわれることもありますが、これも確定的なものではありません。特に営業補償が絡むとその算定は難しいですが、建物明渡に伴い、通常生じるであろう営業上の損失を基準にして算定することになります。
種々の要素を加味した上で立退料を算出し、その補償を求めることになります。
地上げのために、借地契約・借家契約の中途解約の話をされたら、すぐに弁護士に相談することをお勧めします。借地権価格・借家権価格や立退料、営業補償等、その金額の算定には、かなり複雑且つ、様々な要素が絡んできますので、これらの問題を多く扱っている弁護士に相談することが、解決への確実な方法であると思います。特に、当事務所には不動産鑑定士もいますので、これらの価格の算定にも適切な対処ができます。ぜひ、ご相談下さい
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