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正当事由と立退料

正当事由と立退料との関係

不動産の賃貸借契約において、契約を更新拒絶や合意解約などで終了させて明け渡しを請求する場合、賃貸人から賃借人に対し、しばしば立退料(あるいは明渡料・移転料・補償金など)の名目で一定の金銭の支払がなされることがあります。なぜこうした支払がなされるのでしょうか。

これは、借地人・借家人の保護を目的とした借地法・借家法の昭和16年改正により、賃貸人の更新拒絶に「正当事由」が要求されることになったことと関係があります。つまり、判例上、その正当事由の判断要素の1つとして、立退料などの財産上の給付の有無も考慮されるようになりました。
借地法、借家法は、その後平成3年に「借地借家法」に改正統合されました(平成4年8月施行)。そして、その際それまでの判例理論も踏まえ、賃貸人の更新拒絶等の「正当事由」の判断要素の1つとして、従前の経緯や不動産の利用状況等のほか、賃貸人が「財産上の給付」をする旨の申出をした場合にはその申出も考慮して判断することが明記されました(6条、28条)。
したがって、今日では、地主・家主の更新拒絶等に要求される「正当事由」の補完的事情である「財産上の給付」の中に立退料も含まれると考えられます。

以上より、立退料は、正当事由が完全でないけれども、一定の割合まで認められる場合において、正当事由の不足分を補完・補強し、正当事由を肯定するための要因です。

正当事由の判断と考慮要素

正当事由の有無は、借地借家法28条に明文化されている通り、①賃貸人が建物使用を必要とする事情、②賃借人が建物使用を必要とする事情、③建物の賃貸借に関する従前の経過、④建物利用状況、⑤建物の現況、⑥建物の明け渡しと引換えに財産上の給付の申出した場合(立退料)(以下、「考慮要因①~⑥」という。)など、様々な考慮要因を総合考慮してその有無が判断されます。

例えば、「賃貸人が建物使用を必要とする事情」(考慮要因①)については、正当事由を基礎づける積極要因として、自己使用の必要性の他、公益の要請、合理性のある営利追求の場合、老朽化、耐震性能の低さ(安全性欠如)、建替え・再開発の具体性・進捗状況(ほかの賃借人の全部または大部分の明け渡しの完了)など、様々な具体的事実が考慮されます。
他方、「賃借人が建物使用を必要とする事情」(考慮要因②)は、正当事由の消極要因となります。居住用建物の場合は、当該建物を必要とする具体的事情が考慮されます。事業用賃貸借の場合は、事業継続に関する状況、場所と営業の結びつき、代替物件の確保可能性、業種・業態、資本投下・行政上の許可等、立退料による経済的不利益の補填、転借人の事業など、様々な考慮要因を総合考慮してその有無が判断されます。

明け渡しを請求する場合、立退料は常に必要?

不動産の賃借人に明け渡してもらう場合、立退料の支払が常に必要という訳ではありません。例えば、一時使用のための借家契約の場合や借家人に債務不履行がある場合、定期借地・定期借家の場合などは、本来「正当事由」は問題にならないので、立退料も問題になりません。
また、賃貸人側の自己使用の必要性が特に大きく、それのみで「正当事由」ありと認められる場合も、補完的事情としての立退料は不要とされる可能性はあります。

立退料の算定の考え方

様々な計算方式

立退料には定まった算定方法があるわけではなく、裁判所の裁量による面が大きいとされています。
もっとも、実務においては、事案に応じて実費・損失の補償額や借家権価格などを考慮して、様々な方法により立退料の金額が算出されています。
主な方法としては、①実費・損失方式(移転のための実費・損失の補償額から算出する方式)、②借家権方式(借家権価格の全部または一部を立退料とする方式)③併用方式(借家権価格の全部又は一部に実費・損失の補償を加算して立退料とする方式)などがあります。

①実費・損失方式

実費・損失方式は、移転のための実費・損失の補償額から算出する方式です。居住用建物の場合には、引越その他の移転実費及び転居後の賃料と現賃料との差額、事業用建物では、これに加えて、建物に投下した資本の回収分、保証金等の事業のための初期費用、休業補償、営業減収などが想定されています。

②借家権方式

借家権方式は、借家権価格の全部または一部を立退料とする方式です。借家権とは、建物の賃借人の地位に財産的価値が認められる場合その価値をいいます。

・割合方式
実務上よく行われる簡易な計算方法として、割合方式という方法があります。以下の計算式を使います。

借家権の価額=更地価額(※1)×借地権割合(※1)×借家権割合(※2)

 

(※1)更地価格、借家権割合
同方式では、国税庁が定めた路線価図において、更地価格と借地権割合を参考にします。借地権割合は、都市部の住宅街では60%程度、商業地域で70~80%程度とされることが多いです。
(※2)借家権割合
借家権割合は、実務上は30%とされることが多いです。

 

・借家権に基づいて立退料を算出する場合、そのまま立退料する場合もあれば、増額又は減額することもあります。

③併用方式

併用方式は、借家権価格の全部又は一部に実費・損失の補償を加算して立退料とする方式です。
借家権価格に移転実費・移転損失を加算する方法や、借家権価格と移転実費・移転損失を割合的に計算する方法もあります。

正当事由との相関関係

実務上は、主に上記に紹介したような方式で計算がなされることが多くあります。もっとも、立退料はあくまで正当事由を補完・補強し、正当事由を肯定するための要因です。
明け渡しを求める理由が、その理由単独で正当事由を具備するに近いものであれば、立退料は相対的に低額でよく、他方正当事由を具備するには遠い場合は、相対的に高額となります。

正当事由に関する法律、裁判例の変遷と傾向

正当事由は、昭和16年法改正によって旧借家法において、賃借人保護を目的として明文化された概念です。
旧借家法では「建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合二非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入ヲ為スコトヲ得ス」(同法1条ノ2)と、条文上は、賃貸人が自ら使用する必要性だけが正当事由と記載されていました。

もっとも、賃借人保護を目的とする正当事由を、賃貸人側の事情だけで判断するのは不十分であるため、賃貸人と賃借人の双方の建物使用の必要性を比較考慮するとの判例法理が確立され、賃借人保護の名のもと、現に建物を使用する賃借人の建物使用の必要性が重視され、正当事由ありとの判決を得ることが極めて困難な状況が長く続きました。
その後、主に都市部において、老朽化した建物の建て替えの必要性の増加、都市部への人口集中や機能集中を理由とする土地の高度利用の要請など、社会情勢の変化に伴い、旧借家法による行き過ぎた賃借人保護を一定程度是正する目的で、平成3年にそれまでの旧借地法と旧借家法を一つにまとめ、従来の判例法理を明文化し、借地借家法が制定されました(平成4年8月1日施行)。

具体的には、定期建物賃貸借(借地借家法38条)の創設により、当初の存続期間どおりに借家関係が終了するタイプの借家権が導入され、旧借家法による一律に強い存続保障の制度が一部解消され、賃貸人が、明渡時に借家人から高額の立退を要求される事態が一定程度回避可能となりました。

また、正当事由の有無は、「建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物利用状況および建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡の条件としてまたは建物の明け渡しと引換えに建物賃借人に対し財産上の給付の申出した場合におけるそのもの申出を考慮」(借地借家法28条)することが明文化され、様々な考慮要因を総合考慮してその有無が判断されることとなりました。
特に、「財産上の給付の申出」すなわち、立退料支払いの申出が借地借家法に明文化されたことから、それまでの、正当事由ありとの判決を得ることが極めて困難な状況は一変し、相当な金額の立退料支払いの申出により、正当事由具備とされる裁判例の傾向があるといえます。

「正当事由」に関する訴訟活動について

賃貸人側

裁判実務において、賃貸人が建物使用を必要とする事情は、自己使用の必要性の他、公益の要請、合理性のある営利追求の場合、老朽化、耐震性能の低さ(安全性欠如)、建替え・再開発の具体性・進捗状況(ほかの賃借人の全部または大部分の明け渡しの完了)などがあり、賃貸人側としては様々な具体的事項の主張をしていくこととなります。
また、賃貸人側としては、「(建物賃貸人)が建物使用を必要とする事情」についての詳細な主張に加え、鑑定書を作成し証拠として提出するなど、具体的根拠を示し、相当金額の立退料の支払申出の主張を行うことが必要となります。

賃借人側

裁判実務において、賃借人が建物使用を必要とする事情は、居住用建物の場合は当該建物を必要とする具体的事情、事業用賃貸借の場合は、事業継続に関する状況、場所と営業の結びつき、代替物件の確保可能性、業種・業態、資本投下・行政上の許可等、立退料による経済的不利益の補填、転借人の事業などがあり、賃借人としては、様々な具体的事項の主張をしていくこととなります。
賃借人の使用の必要性が大きければ、強い消極要因となります。他方、賃借人が建物を使用せずに放置したり、営業を廃業して物置き場にしているなどの事情があれば正当事由は、積極の方向(肯定させる方向)に働きます。
賃借人側としては、賃借人が建物使用を必要とする事情につき詳細な主張を行う必要があります。

当事務所の特徴

当事務所は、これまでに不動産の明け渡し等に関するトラブルについての交渉及び訴訟を取り扱ってきました。また、そもそも不動産の明け渡し等のトラブルを解決するに当たっては、不動産に関する知識が欠かせませんが、当事務所1972年の創立以来、数多くの不動産問題を解決しており、不動産問題にも精通しております。さらに、当事務所には司法書士・税理士・土地家屋調査士・宅地建物取引士等が多く在籍しており、連携して事件処理に当たることができるため、税務・登記等を含む全体的な解決をワンストップで行うことができます。

建物明け渡し・立退料でのよくある質問

定期賃貸借契約に変更した場合、更新しない旨の定めがありますので、期間満了をもって賃貸借契約は終了します。この場合、借地借家法上、正当理由と立退料の問題は生じませんので、定期賃貸借契約に変更してしまうと、原則としては、立退料は請求できなります。
そのため、仮に家賃を下げるという条件付きであったとしても、定期借家への切替えには慎重な判断が必要となります。当事務所の、無料相談等をご活用ください。
建替決議の効力は、専有部分の賃借人には及びません。そのため、マンションの建替決議がなされた場合でも、賃貸人の更新拒絶又は解約の申入れには「正当事由」(借地借家法26条1項、27条1項、28条)が必要となります。
そのため、「正当事由」がない場合は、退去する必要はありません。また、個別の事情によりますが、「正当理由」を補完するために、立退料の支払いが必要となる可能性は十分にあります。
裁判例としては、建替え決議があっても、賃借人が理容室を営業して生計を立てていることから、使用の必要性が高いとして、正当事由を否定したケースがあります(東京地判平成20年1月18日)。他方、正当事由を無条件肯定した事案もありますが、賃貸借契約書に、「取壊日が確定した場合、賃借人は、本件建物を賃貸人に明け渡す」旨の条項があるなど、特殊事情のあるケースといえます(東京地判平成20年7月18日)。
一般論として、建物が、朽廃により使用できなくなった場合は、賃貸借契約は終了します(最判昭和42年6月22日 民法616条の2)。しかし、朽廃とは、「建物が社会通念上建物としての社会的経済的効用を失う程度に腐朽損壊し、通常の修繕程度ではその寿命を延ばすことができず、社会的効用を維持しえない場合」(東京地方裁判所21年6月15日)とされており、裁判等で認められるハードルは高いといえます。
「朽廃」と認められない場合は、貸主からの更新拒絶又は解約の申入れが認められるかという問題となります。老朽化の事情は、その程度により、正当事由を肯定する積極事情となります。もっとも、老朽化の事情が、それだけで正当理由を充足するケースは決して多くはなく、立退料の支払いが必要となる場面は多々あります。
定期賃貸借契約の場合、更新しない旨の定めがあるため、期間満了をもって賃貸借契約は終了します。この場合、借地借家法上、正当理由と立退料の問題は生じません。もっとも、定期建物賃貸借契約の場合、原則として、賃貸人から期間中の解約の条項が定められてない場合、賃貸人から一方的に解約することはできません。その場合において、賃貸人から、一種の解決金の提案があることもあります。
期間満了による更新拒絶との関係では、理論上は、正当理由と立退料の話しは考えられます。しかし、不払いがあった場合、貸主は、債務不履行による解除を主張してくることが通常です。債務不履行解除の場合は、賃貸人の当該解除の主張が認められた場合、借地借家法上は、正当理由は不要で、立退料は不要となります。なお、一種の解決金として支払われるケースはあります。

料金表

以下の報酬は東京本店のものであり、支店においては体系が異なりますので各支店までお問い合わせください。

賃貸人側

交渉

内容
着手金 200,000円(税込220,000円)~
成功報酬 立退料等その他得た経済的利益の3~20%(税込3.3%~22%)
※事案の規模、難易度、見込まれる作業量等により個別でお見積いたします。

調停・裁判

内容
着手金 300,000円(税込330,000円)~
成功報酬 立退料等その他得た経済的利益の3~20%(税込3.3%~22%)
※事案の規模、難易度、見込まれる作業量等により個別でお見積いたします。

賃借人側

事案ごとに、事情が異なりますので、個別事件又は顧問契約につき、事案の規模、難易度、見込まれる作業量等により個別でプラン及びお見積をご提案いたします。

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