弁護士　渡辺　菜穂子
　

1. はじめに

建物の賃借人は、借地借家法によって手厚く保護されています。
このため、賃貸人は、一度借地借家法の適用のある「普通借家契約」を締結してしまったら、契約後に、自分の都合で契約を終了させたいと思っても、そう簡単に賃借人に建物明け渡しを求めることはできません。
たとえ契約書に、契約期間を定めたとしても、契約期間満了時期の6か月前には更新拒絶通知を出さなければなりませんし、またこれらの通知にあたっては、必ず、法律上の「正当事由」がなければなりません。
「正当事由」があると裁判所に認めてもらうことは、必ずしも容易ではなく、正当事由が十分でなければ、一定の立退料を支払わなければならない場合もあります。
　
最近の首都圏内での立ち退き請求事案では、昨今の不動産価格の高騰により、立退料額が高額化する傾向もあり、賃貸人にとっては頭が痛いところです。
　
しかし、賃貸人側としても、
「この時期には確実に賃貸借契約を終了させて、賃借人に出て行ってもらいたい」
「自分が使わない一定期間だけに限って、建物を賃貸に出したい」
という事情があります。
こんなとき、賃貸人の希望を実現する手段として利用されるのが、「定期借家契約」です。

2. 定期借家契約

定期借家契約とは？

3. 定期借家契約は、賃貸人にとって本当に使いやすい契約？

これだけ聞くと、定期借家契約の方がいい、と思うかもしれません。
しかし実は、定期借家契約は、それほど単純で簡単なものではないのです。
実は、
①契約成立段階
②普通借家契約から定期借家契約に切り替える場合
③再契約をする場合
④契約終了段階
それぞれの段階で、オーナー側は十分注意し、適切に対応しなければならないポイントがあるのです。
　
このことは実は、普段から多く賃貸借契約を扱う不動産業者も、そして、法律の専門家である弁護士すらも、完全に正確に理解していない場合もあります。
　
そして、もし各ポイントで適切な対応をしていないと、せっかく定期借家契約をした意味がなくなってしまったり、普通借家契約を通常通り締結した場合よりも、もっと不利になってしまったりもするのです。
それぞれの段階で賃貸人が注意すべき事項をきちんと理解し、正しい理解に基づいて契約締結・対応をとっていく必要があります。

4. それぞれの段階での注意ポイント

① 契約成立段階の注意

(1) 4つの形式要件

普通借家契約ではなく「定期借家契約」が成立した、と認められるためには、契約書に「定期借家契約」「更新しない」と記載するだけでは不十分です。
法律上は、

の4点が必要です。
　
これらは契約成立が認められる必須条件です。
当事者が、認識や理解していたかを問わず、これらの要件が認められないと、定期借家契約ではなく、普通借家契約とされてしまうのです。
　

(2) 契約書の「更新しないという条項」に注意

ウがあるので「口頭」での定期借家契約は成立しませんが、普通は、アやイの条項を記載した契約書を作成するものなので、ア～ウの要件が問題となることはありません。
しかし、時折、あまり理解していない人が作った契約書には、更新しないはずの定期借家契約なのに、「更新」を想定した規定（更新料支払条項）や、「自動更新条項」（何もしなければ契約が自動的に更新するという条項）が入っていたりします。
これらの条項があると、「更新しない条項」があるとは判断されず、定期借家契約の成立が認められないことがあるのです。

(3) 「書面交付説明」の要件に注意

問題になりがちなのは、エの要件です。
締結する契約書とは別に、賃貸人は賃借人に、「この建物賃貸借契約は更新がなく、期間の満了によって終了する契約です」という内容を記載した書面を、あらかじめ渡して、説明をしなければならないのです。
あとで「そんな書面もらってないし、説明も受けてない」と言われないために、賃貸人としては、契約書とは別に（契約書案文ではダメだ、とされた例があります）、説明書面を用意し、「この書面を受領して、説明を受けたことを確認します」との文言を入れて、賃借人から署名・押印をもらっておくことも重要です。
　
定期借家契約は、特殊な契約です。
この契約を締結したい場合は、自分でやらず、専門家に任せた方が安心です。

② 普通借家契約から定期借家契約への切り替え

定期借家契約という類型を知ったら、「今貸している建物も、定期借家契約に切り替えたい」と思うオーナーもいるかもしれません。しかし実はそれほど簡単ではありません。

(1) 平成12年3月1日より前から契約している「居住用建物」の切り替えは認められない

借地借家契約法の、定期借家契約の条項が施行されたのは平成12年3月1日です。
この制度が施行される際、制度施行日より前から存在する「居住用建物」の普通借家契約については、同一の当事者間で、同一の建物について定期借家契約を締結することは、当分の間、できないとされたのです。
そして既に制度施行から20年以上経っているのですが、現在もなお、制限が撤廃されていない状況です。
　
このため、施行日以前から存在する居住用の普通借家契約について、定期借家契約に切り替える内容の合意をしたとしても、無効とされます。
　
なお、平成12年3月1日以降に成立した普通借家契約については、きちんと合意さえすれば、定期借家契約への切り替えは可能です。
また、事務所、店舗等の事業用賃貸借契約の場合にも、成立した時期が昔のものであっても、切り替えは可能です。

(2) 更新がない点で不利であることを説明して認識させた上で切り替えの合意をする

法律上は、切り替えが可能な場合であっても、普通借家契約から定期借家契約への切り替えは、通常は不利な内容への切り替えです。
　
裁判例では、切り替えの合意が有効であるかどうかについて、
「既に存在している契約を更新せずに、終了させること」
「新しい契約は契約期間満了時に更新がないという点でより不利な内容であること」
を、きちんと賃借人が理解していることが必要だとも指摘されています。
　
したがって、単に、所定の手続をとって作成された契約書を保管しておくだけでなく、契約の切り替えにあたり、事前にやり取りした交渉過程のお手紙・やり取りの内容なども、重要な書類として関わってくる可能性があるため、これらの書面もきちんと保管しておいた方がよいでしょう。

③ 再契約をする場合

(1) 再契約と更新は全く違います

定期借家契約を締結した場合、契約期間内の解約は、普通借家契約よりも厳しく制限されます。
このため、定期借家契約の契約期間は、2年など比較的短期に設定しておき、再契約条項を入れておくことで、契約期間満了時に同じ内容で再契約をし、事実上更新と同様に扱おうとする場合もあります。
しかし実は、更新と再契約とは全く違います。普通借家契約よりもやや面倒な手続が必要なのです。

(2) 再契約の場合もまた、契約書作成、書面交付説明が必要

再契約は、法律上は従前の賃貸借契約とは全く別のものです。
再契約後の賃貸借も、定期建物賃貸借契約とするならば、再契約をする段階で、また、当初の契約時と同様に、契約書を新たに作成した上で、書面交付による説明が必要となります。
説明が必要ということは、単に契約書の郵送等では足らず、かならず対面や電話等で説明することも基本的には必要だということです。

(3) 敷金、保証金、保証人は再契約した契約には引き継がれない

更新の場合には、保証人も敷金・保証金も引き継がれます。
しかし、再契約の場合、新たな契約書にも再度保証人に署名・押印してもらう必要があります。
また、敷金・保証金が当然には引き継がれません。
ただし、一度お金を返還しまた預け入れる、という単なる金銭移動の手続をとるのは面倒です。再契約の際の契約書に、占有開始した当初の時点で締結された契約に基づいて預託された敷金・保証金を、返還せずに再契約による敷金・保証金として引き継ぐという内容の条項を入れておくことになります。

(4) 原状回復条項の「原状」の確認

再契約の契約書にも、契約終了時の明け渡し・原状回復条項を設けます。
しかし、賃貸人としては、当然、明け渡し時の原状回復は、最初に物件を貸したときの状態にしてもらうものと考えているでしょう。
しかし、何も再契約の再契約書に記載しないのであれば、「原状」とは、再契約時点の状態ということになってしまいます。
原状回復の「原状」が、再契約時点の「原状」ではなく、賃借人が建物の占有を開始した最初の時点の状態であることを確認する特約条項を入れておく必要があります。

④ 契約終了段階

(1) 賃貸人は何もしなくていいわけではありません

定期借家契約であるからといって、何もせずに、契約期間満了と同時に契約が終了して明け渡しを求められる、というわけではありません。
法律上、契約終了時期が近くなった段階で、賃貸人がとらなければならない手続があります。
また、契約期間が満了したのに、賃借人が建物の占有を続けている場合には、これをずっと放置してしまうと、「黙示の普通借家契約が締結された」と扱われることもあります。
せっかく定期借家契約にした意味がなくなってしまうこともあるのです。

(2) 終了通知

定期借家契約の契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人は賃借人に対して、期間満了により契約が終了するという内容の通知（終了通知）をしなければなりません。
終了通知は、特に書面で行う必要はないのですが、契約書に「書面で通知する」と書いてある場合には、必ず書面で通知しなければならず、口頭での通知は、要件を満たさないものとされます。　
　
もっとも、定められた期間内に終了通知をするのを失念してしまっても、契約期間満了と当時に、賃貸借契約は確定的に終了します。契約終了に基づく具体的な請求（明渡、遅滞による約定損害金の請求）が、終了通知から6か月経過した後でないと要求できない、ということなのです。
　
契約期間満了時期と同時に、明け渡しや明け渡し遅滞による遅延損害金の請求をするのであれば、定められた期間内に終了通知を行う必要があります。この期間内の終了通知ができなかった場合であっても、通知時期が、契約期間内か契約期間後であるかに関わらず、通知を行ってから6か月経過すれば、賃借人に対し、契約終了による明渡請求や、約定遅延損害金の請求もできるようになります。

(3) 契約期間満了後も使用継続を放置して黙認している場合

定期借家契約の契約期間が終了した後も、賃借人がそのまま使用を継続し、従前と同じように賃料が支払われているとしても、基本的に、それだけで「更新された」「再契約した」「普通借家契約に切り替わった」と扱われるわけではありません。
民法619条1項には、「期間満了後に賃借人が使用継続する場合に、賃貸人がこれを知りながら異議を述べない場合」の黙示の更新の定めがあるのですが、定期借家契約については、「更新はない」とした制度趣旨に鑑み、この民法規定の適用はないとした裁判例もあります。
　
とはいえ、契約終了後の使用継続をいつまでも放置したり、建物賃貸借契約の継続について賃借人に期待させるようなことをすると、話は変わってきます。
先ほどの「終了通知」の考え方からすると、契約期間満了後、終了通知を行えばその6か月後には明け渡しが求められる、ということになります。しかしそれをいつまでも許してしまうと、「定期借家契約」を一度締結しさえすれば、契約期間満了後は、賃貸人が、いつでも自由に、6か月で契約終了を主張できるという、都合のよい契約類型を作り出すことを認めてしまうことになりかねません。このような法の潜脱のような事態は許されない、ということです。
　
つまり、裁判例の中には、「定期借家契約が終了したあとも、賃借人が使用を継続し、賃貸人も異議なく賃料を受領し続けている場合には、新たな普通借家契約が締結されたというべきだ」と判断したものもあるのです。
　
そして、新たに締結されたと判断されるのは、定期借家契約ではなくあくまで普通借家契約です。
黙示的な契約ですから当然、契約期間の定めもないですし、当然、更新料の請求などもできません。
このように認定されてしまった契約を終了させることは相当ハードルが高くなり（借地借家法に基づく正当事由が必要）、せっかく最初に定期借家契約を締結した意味もなくなってしまうのです。

(4) 普通借家契約が締結されたといわれないために

裁判例が、黙示の普通借家契約が締結されたと判断するような事例は、放置・黙認以外にも何らかの事情があるケースですが、とはいえ少なくとも1年以上何もしないということは避けるべきです。
　
したがって、賃貸人としては、
①適宜の時期に書面で終了通知を行う
②契約期間満了後、すみやかに明け渡しを求め、かつその請求は、内容証明郵便などでその証拠が残る形で行う
③賃借人が応じない場合には、何度も定期的に立ち退きを求める
④少なくとも1年以上放置はしない
⑤新たな定期借家契約締結の打診など、将来の使用継続を期待するような行動はしない
⑥いつまでも明け渡しが実現しない場合は、調停・訴訟など法的手続をとる
など、賃借人側が「いつまでもここにいられる」と期待しないように、様々な対応を積極的にとっていく必要があります。
　
上のうち、遅くとも⑥の段階では、弁護士等に相談することはもちろんなのですが、そこに至るまでに行っていたことが、不利に判断されることもあります。
揉めそうな場合には、早い時期に専門家へ相談するなどして、対策をとっていく必要があります。
　
　
※この記事は公開日時点の法律をもとに執筆しています

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