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建物の建築は莫大な費用と労力を要する一大事です。そして、建物を建てるまでには、実にたくさんの工程をクリアしなければなりません。それぞれの工程においては、明確な契約書を取り交わしておく必要があります。そうすることで、追加費用の請求などといった思いがけないトラブルを避けることができます。
後に苦い思いをしないためにも、契約書を作成する上で最低限の知識を押さえておきたいものです。以下では、建築計画から工事の完了までの各段階における重要事項について説明します。

建築規制

本来、自分の土地に建物を建築するのは自由なはずです。
しかし、建物利用者や周辺住民の安全を確保するため、法令による規制がなされています。具体的には、下図のように、都市計画法が土地を12の用途地域に分けており、それぞれの地域においてどのような建物が建てられるのかについて、下図の建ぺい率・容積率をはじめ、適切な排水設備・電気設備・屋根や外壁の設置の仕方に至るまで、さまざまな規制をしています。
建物を建てる場合には、様々な規制をクリアした上で、土地を最大限有効に活用したいものです。自分の土地にどのような法的規制がなされているのか、専門家に相談して確認すると良いでしょう。

用途地域ごとの建ぺい率

  地域区分 原則数値(%) 特例
防火地域内の耐火建築物 特定行政庁の指定する角地
用途地域 ①第1種低層住居専用地域 30,40,50,60 +10%

+10%

(ただし、耐火建築物の特例で適用なしとされた地域については、さらに10%加算されることにはならない。)

②第2種低層住居専用地域
③第1種中高層住居専用地域
④第2種中高層住居専用地域
⑤第1種住居地域 50,60,80 80%の地域では適用無し
80%の地域以外は+10%
⑥第2種住居地域
⑦準住居地域
⑧近隣商業地域 60,80
⑨商業地域 80
⑩準工業地域 50,60,80
⑪工業地域 50,60 +10%
⑫工業専用地域 30,40,50,60
用途地域の指定のない区域 30,40,50,60,70

建ぺい率と容積率の他には、高さ制限・道路斜線制限・日影制限・防火規制などがあります。高さ制限とは、建築物の高さを地盤から一定の高さ以内に制限することをいいます。具体的には第1種・第2種低層住居専用地域では、良好な住環境を保護するため、建築物の高さは、原則として10mまたは12mのうち都市計画において定められたものを超えてはならないと定められています。
道路斜線制限とは、道路上空の空間を確保して、採光や開放感を与えるための制限です。容積率に応じて定められた距離の範囲(下図の20mの範囲)にある建物は、道路斜線(下図のAP)の下に収まっていなければならないというのが、道路斜線制限です。

日影規制とは、建物が周囲に日影を落とす時間を一定以下に抑えるための建物の高さ・形状の制限のことです。北側斜線制限(北側にある隣地の日照を確保するための建物の高さ制限)と併せて、周囲の日照の保護を図るための規制です。
また、日本の建物は伝統的に木造が多く、火災の危険を伴うため、建築基準法は、地域的に防火地域・準防火地域を指定して建築物に対する規制をしています。

建築設計・工事監理契約

設計・管理契約とは、建築主と設計事務所の間で交わされる契約です。この契約では、建物の設計、工務店の選定、工事見積書のチェック、建築確認申請、工事の監理、建物完成時の検査、といった事項について設計事務所に依頼します。
建築確認については、平成17年に発覚した耐震偽装問題により、指定確認検査機関の検査の精度が社会問題化しました。民間の検査機関と業者が馴れ合ってしまうと、本来、建築主事が検査を行っていれば通らないはずの検査が通ってしまうという問題が生じます。設計図や見積書を別の建築士に見てもらうなど、自衛措置を講ずることも考えるべきでしょう。

建築工事請負契約

工事請負契約は、建築主と建築業者の間で交わされる契約です。内容的には工事の完成した時点において請負代金を支払うというものです。契約書には完成時期、工事期間、工事代金、工事内容について必ず明記します。その他の事項としては、建築工事の遂行、検査と引き渡し、契約の変更・違反・責任・紛争の解決についての条項があります。日本弁護士連合会のホームページに「日弁連住宅建築工事請負契約約款」という、契約書のモデルがありますので、あらかじめ目を通しておくと良いでしょう。
契約書の問題点のチェックについては、法律相談のみで解決できる場合がありますので、少しでも疑問に感じたら、専門家にご相談することをお薦めします。

請負契約における主なトラブルと対処法

代金の支払い ・後になってローンの審査が通らなかったなどという事態に備えて、解約事項を明記しておく
・支払いが遅延すると、建築業者の建築資材の支払いの停滞という不都合も生じるため、違約金を設定しておく
引渡しの遅延 建物の引き渡しが遅延すると、その間建築主が一時的に余分な賃料を払わなければならなくなるため、違約金を設定しておく
工事の変更 追加工事の必要が生じた場合には、その都度、工事の内容と費用についてきちんと書面に明記する(立証責任は請負人にある)
工事中の損害 工事中の建物が地震や火災、台風などで倒壊したり焼失したりした場合に備えて、建築主/建築業者の負担を定めておく
瑕疵が生じた場合 一定の期間内に瑕疵が露呈した場合には、建築業者は無償で修理を行わなければならない。欠陥についての相談は、「日本司法支援センター」や弁護士会の「法律相談センター」、各都道府県に設置されている「建築工事紛争審査会」で受け付けている

なお、耐震偽装事件が発生したことから、再発防止のために、建築基準法が改正され、建築確認申請後の間取りの変更等は認められなくなりました。これにより、工事の追加・変更に関する紛争は減少しました。しかし、仕様の変更・設備面の変更等、多くの変更要因がありますので、トラブルが発生しないよう、変更の都度、契約書を作成して双方が署名する必要があります。メモや議事録であっても、金額や工事内容が記載されていれば変更契約書として有効になりますので、これら書面を作っておくことにより、トラブルを回避することができます。

地盤・基礎工事

「建物が完成し、入居してしばらくしてから、1階部分のコンクリートにひび割れが生じ、玄関の建て付けもおかしくなってきた」というトラブルに遭遇することがあります。このようなトラブルの原因の多くは、そもそも建物を建てた土地が、かつては沼地などの地盤が緩やかな土地であったという点にあります。
沼地や田、池などを埋め立てて宅地にするケースはよくありますが、地盤の基礎工事がしっかりと行われていないと、上記のようなトラブルが生じます。建物建築のための土地を購入した場合は、そこが以前にどのような土地であったのかを、必ず調査しておくべきです。建物が完成し、入居してから地盤の緩さが顕在化した場合には、それなりの基礎工事をしていなかった業者に対して、補強工事と損壊箇所の修復を請求することになります。写真撮影をしたり、専門家に依頼して鑑定書を作成してもらうなどして証拠を揃えてから請求し、請求に応じないようなら訴訟を提起します。

瑕疵担保責任

建物の欠陥(瑕疵)については、コンクリートのひび割れ、鉄筋のたわみ、虫食い木材の使用、釘のはみ出し、シックハウスなど様々なものが挙げられます。請負契約において定めた内容通りではなく、不完全な点を有するものについては、請負人に瑕疵担保責任を追及することができます。建築請負契約における瑕疵担保責任については、民法はじめ、住宅の品質確保と促進等に関する法律、民間連合協定工事請負契約約款などで定められています。その内容は、瑕疵修補と損害賠償の請求であり、建築請負契約の解除はできません。
悪質な業者は何かと言い訳をして責任を回避しようとします。そこで、欠陥を発見したら、まずは、専門家に鑑定を依頼します。専門家とは建築士や欠陥住宅問題に取り組んでいるNPO法人などです。鑑定書を作成してもらい、弁護士などの法律家と相談します。その上で業者と交渉します。訴訟に発展する場合も想定して、交渉のやり取りは書面や録音などの方法で残しておきましょう。
また、瑕疵担保責任を追及できる場合でも、業者が倒産してしまうと、被害者は泣き寝入りということにもなりかねません。そこで、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によって、平成21年10月1日以降に引き渡される注文住宅の建設請負業者には欠陥保証のための保険加入または保証金の供託が義務づけられました。もしもの事態が生じても被害者は泣き寝入りすることなく保険金を受け取れる事になります。

シックハウス

近年、「新築の家を建てたところ、目がチカチカする、頭痛、めまい、吐き気などの症状が出た」などの、いわゆるシックハウスも社会的問題となっています。完成した建物がシックハウスであった場合、注文者は請負人に対し、瑕疵担保責任、債務不履行責任、不法行為責任を追及することができます。シックハウスの原因となる化学物質の基準については、厚生労働省が化学物質の室内濃度指針値(ガイドライン)を発表しており、平成14年には建築基準法の改正による法規制もなされています。シックハウスに関する裁判例については、建築基準法改正前は、業者に予見可能性がないとして損害賠償の請求を否定していましたが、近年、肯定した裁判例もあります。

いわゆるシックハウス症候群を生じさせるとして、
建物の建築 ・販売について業者側の責任を認めた事例

裁判年月日 判旨
東京地裁判決
平成17.12.5
本件被告(マンション分譲業者)は、販売促進用のチラシ等に、「シックハウス症候群・・・の主な原因とされるホルムアルデヒドの発生を抑えるために、JAS規格でもっとも放散量が少ないとされるFcO基準やJIS規格のE1基準以上を満たしたフローリング材や建具、建材などを採用。」などと記載し、申し込みの誘因をなし、原告はこのような本件チラシ等を検討の上本件建物の購入を申し込んだ。
「そうである以上、少なくとも契約当時行政レベルで行われていた各種取組において推奨されていたというべき水準の室内濃度に抑制されたものであることが前提とされていたものと見ることが、両当事者の合理的な意思に合致する。」
そして、本件においては、引渡当時における本件建物の室内空気に含有されたホルムアルデヒドの濃度は、上記基準を相当程度超える水準にあったものと推認されることから、本件建物にはその品質につき当事者が前提としていた水準に到達していないという瑕疵が存在するものと認められる。 
(損害賠償:約4800万円)

建築反対運動

建物を建てるにあたり、隣地との関係では、民法上「境界線から50㎝以上離さなければならない」と規定されています。また、都市計画法や建築基準法には50㎝よりも狭い間隔での建築を許容している規定があります。
この距離制限に反して建物を建てようとする者がいるときは、隣の土地の所有者は、その建築を止めさせ、または変更させることができます。さらに、それも無視して建築が進むようであれば、裁判所に、建築工事の差し止め命令を求める訴えをすることになります。ただし、建築に着工してから1年以上経ったとき、または建物が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできません。この場合は、損害賠償の請求しかできないことになります。そこで、建築の中止を確実にしたいときは、裁判所に建築工事禁止の仮処分を申請することになります。

また、大規模マンションなどの建築においては、周辺住民の反対運動が起こることがあります。反対運動の態様は、立看板の設置、ビラ配り、署名運動といった表現行為によるものから、私道の通行妨害といった実力による阻止まで様々なものがあります。実力行使によって工事が遅延し、損害が発生したような場合は、住民に対し不法行為責任を追及できる場合があります。立看板の設置やビラ配りであっても、その記載内容が虚偽であったり、悪質なものである場合には、不法行為が成立する場合もあります。 建築主は近隣に計画の概要や騒音・振動への協力を要請する書面を配布したり、説明会を開いたりして、住民の理解と協力を求めることが大切です。

悪徳リフォーム

最近、1人暮らしの高齢者を狙った、詐欺まがいのリフォーム工事を行う業者がいるようです。2009年度には5,766件の相談が国民生活センターに寄せられました。よく行われる手口としては、「地震に耐えられる家かどうかの検査を無料でサービスしています。」と甘い言葉でやってきて、「震度6程度の地震があると、瞬く間に倒壊する危険性がある」など嘘を述べて、すぐに契約させるパターンです。そして実際は不必要な工事を簡単にしただけで、仕事とは釣り合わない法外な金額を取っていくのです。
このような被害に遭った場合、泣き寝入りするのではなく、弁護士に相談することが大切です。代金に見合った工事がなされていないという事であれば、詐欺による取り消しを主張して代金の返還を請求することもできます。

被害に遭わないための対策

  • 1. 具体的にどのような問題があるのか、いくらかかるのかについて、納得のいく説明を受け、見積書を提示させる。
  • 2. さらなる追加工事の有無についても確認しておく。
  • 3. 別の業者にも事前調査をさせる。
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