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市街地再開発とは

再開発と呼ばれるものには、都市再開発法に基づく法定の市街地再開発事業(第1種市街地再開発事業・第2種市街地再開発事業)の他、民間事業者による法定外再開発事業(いわゆるJV型)など様々な事業形態があります。
また、都市近郊で行われる土地区画整理法に基づく土地区画整理事業や、都市部における道路事業も含め、再開発と呼ばれることもあります。
以下では、当事務所への相談も多く、権利者や利害関係人の関心が最も高いと思われる第1種市街地再開発事業(組合型)を中心に、実務上の留意点、現在進行中の市街地再発事業に関する情報等を取り上げます。
より詳しい内容を含め、ご相談希望の方は、当事務所までお問い合わせください。

第1種市街地再開発の概要

市街地再開発事業は、都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づき、老朽化した木造住宅等の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、公共施設を計画的に整備し、良好な生活環境を備えた都市型住宅の供給など、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることによって、安全かつ快適な生活空間を創出する総合的なまちづくりを行うものです。
このうち都市再開発法に基づく第1種市街地再開発事業とは、宅地や建物を所有するものや借地として土地を賃借して建物を所有するものが、所有権や借地権の資産を、同額の再開発ビルの区分所有権に置き換える『権利変換』という手法を用い、道路や敷地および建築物を整備・建築する事業方法です。
以下に、最も一般的である権利者によって組織される組合施行による事業(第1種市街地再開発(組合型))の基本的な流れを記載します。

市街地再開発事業の流れ

市街地再開発事業の流れ

第1種市街地再開発(組合型)における実務上の留意点

第1種市街地再開発(組合型)では、事業地内に資産を有する所有権者・借地権者や 事業地内の建物に借家権を有する賃借人は、再開発組合との間で、事業実施に伴う損失補償(97条補償))の交渉および契約を行う必要があります(【市街地再開発でのよくある質問】Q3)。
また、権利変換を行うための調査の対応、権利変換で取得する権利床の選定や増床のための交渉、権利変換を受けずに退出を選択する場合(71条退出申出)の補償額(転出補償(91条補償))に関する交渉なども必要となります(【市街地再開発でのよくある質問】Q2)

第1種市街地再開発(組合型)は、事業スキームが複雑で、そこで用いられる用語も、重要なものだけ挙げても、再開発準備組合、再開発組合(本組合)、再開発事業の都市計画決定、組合設立認可・公告、従前評価・従後評価、71条退出申出、91条補償、97条補償、権利変換、権利床、保留床など、極めて専門的なものが多いのが特徴です。
再開発事業に伴う損失補償(91条補償、97条補償)に関する交渉、権利変換に関する交渉等でお悩みの方は、長年のノウハウと解決実績がある当事務所まで、お気軽にご相談ください。

料金表

初回相談料:原則無料
ただし、事前確認資料が多い場合、セカンドオピニオンには有料となる場合があります(1時間10,000円(税込11,000円))
以下の報酬は東京本店のものであり、支店においては体系が異なりますので各支店までお問い合わせください。

交渉(通常型)

内容
着手金 200,000円(税込220,000円)~
成功報酬 経済的利益の2.5%~16%(税込2.75%~17.6%)
 損失補償:経済的利益の6%~16%(税込6.6%~17.6%)(権利補償部分以外)
 71条退出申出した場合の権利補償:経済的利益の2.5%~10%(税込2.75%~11%)
 権利変換:取得した権利床の時価の2.5%~10%(税込2.75%~11%)

※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。

交渉(顧問契約型)

内容
月額顧問料 再開発事業の都市計画決定前 月額30,000円(税込33,000円)~
再開発事業の都市計画決定後 月額50,000円(税込55,000円)~
成功報酬 交渉(通常型)に同じ

※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。

市街地再開発でのよくある質問

再開発準備組合や再開発組合と行うことになります。
より具体的には、組合から委託を受けている再開発コンサルタント会社の担当者や、協力事業者(ディベロッパー)の担当者を通じ、交渉を行うのが一般的です。
また、建物賃借人(借家人)の場合には、建物所有者(賃貸人)と交渉する場合もあります。
上記交渉窓口担当者に必要な資料の交付を求めるのが一般的ですが、自治体のHPなどを利用する方法もあります(再開発情報参照)
第1種市街地再開発事業の場合、事業地内の所有権者や借地権者などの権利者は、権利変換により、取り壊し再建築された再開発ビルに権利床を取得することが原則となります。
権利床の取得を希望しない退出申出(71条)は、権利であって義務ではないので、希望しないのであれば応じる必要はありません。
第1種市街地再開発事業の場合、借家権者は、再開発ビルの権利床に借家権設定を受けることができるます(88条5項)。したがって、応じる必要はありません。
再開発事業は、地域や個々の事業によって、また協力事業者(ディベロッパー)によって進行が様々であり、必ずしも断言できるものではありませんが、一般には、計画が具体化し、事業の進行が早まるといわれている再開発事業の都市計画決定前後から、退出申出可能な組合設立認可・事業認可後30日までの時期といわれています。
もっとも事案によっては、再開発事業の都市計画決定前に各種交渉を先行させる場合や、組合立認可・事業認可後、権利変換計画認可(縦覧)までの期間に交渉を想定している事案もありますので、注意が必要です。

再開発情報

地方創生(内閣官房・内閣府総合サイト)

都市再生緊急整備地域及び特定都市再生緊急整備地域の一覧

自治体ホームページ

各プロジェクトへのリンクから自治体ホームページに移動することができます。

東京都 (2023.9.1更新)
東京都都市整備局 市街地再開発事業地区一覧
千代田区 神田小川町三丁目西部南地区第一種市街地再開発事業
飯田橋駅東地区市街地再開発組合設立認可
市街地再開発事業
内幸町一丁目街区南地区第一種市街地再開発事業(東京都決定)
富士見二丁目3番地区第一種市街地再開発事業(千代田区決定)
中央区 八重洲一丁目東A地区市街地再開発組合設立認可
八重洲二丁目中地区市街地再開発組合設立認可
八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発組合設立認可
日本橋室町一丁目地区市街地再開発組合設立認可
市街地開発事業指導要綱
中央区再開発事業再評価監視委員会
日本橋一丁目東地区第一種市街地再開発事業(中央区決定)
港区 愛宕地区第一種市街地再開発事業 令和5年1月組合設立認可
 →(港区HP)
 →(東京都都市整備局HP)
白金一丁目西部中地区市街地再開発事業 令和4年6月組合設立認可
 →(港区HP)
 →(東京都都市整備局HP)
三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
虎ノ門一丁目東地区市街地再開発組合設立認可
赤坂七丁目2番地区市街地再開発組合設立認可
白金一丁目西部中地区市街地再開発組合設立認可
西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合設立認可
地区計画・市街地再開発事業
第1種再開発事業
品川駅北周辺地区第一種市街地再開発事業(港区決定)
新宿区 西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業 令和5年2月1日組合設立認可
市街地再開発事業
文京区 市街地再開発事業
品川区 東五反田二丁目第3地区市街地再開発組合設立認可
品川区まちづくりマスタープラン
地域地区、地区計画等
プロジェクト
ビッグプロジェクト
目黒区 自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業
自由が丘一丁目29番地区市街地再開発組合設立認可
自由が丘一丁目29番地区市街地再開発組合HP
街づくり
大田区 市街地開発事業(土地区画整理事業・市街地再開発事業)
世田谷区 市街地再開発事業とは
渋谷区 渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業(令和5年1月16日組合設立認可)
 →施行地区及び設計の概要を表示する図書の縦覧(渋谷区HP)
市街地再開発事業
渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業(令和4年3月24日、渋谷区告示第29号(都市計画決定))
道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業(R3.3.5、渋谷区告示第48号(都市計画決定))
渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業(渋谷区決定)(東京都都市整備局HP)
中野区 市街地再開発事業
囲町西地区第一種市街地再開発事業(中野区決定)(東京都都市整備局HP)
豊島区 東池袋一丁目地区市街地再開発組合設立認可
まちづくり
市街地再開発事業(東池袋一丁目地区)
北区 各地区のまちづくり
赤羽一丁目における市街地再開発事業について
赤羽一丁目第一地区第一種市街地再開発事業(北区決定)(東京都都市整備局HP)
荒川区 三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業 令和5年2月7日組合設立認可
西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業 組合設立認可(令和5年(予定))
荒川区の再開発
現在計画中の再開発
三河島駅前北地区の再開発
西日暮里駅前の再開発
板橋区 板橋駅西口地区市街地再開発組合設立認可
上板橋駅南口駅前東地区市街地再開発組合設立認可
板橋区の市街地再開発事業
板橋駅西口地区市街地再開発事業について
大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業(板橋区決定)(東京都都市整備局HP)
大山町ピッコロ・スクエア周辺地区市街地再開発組合設立認可申請にかかる事業計画の縦覧・意見書の提出について(終了いたしました)(板橋区HP)
練馬区 石神井公園駅南口西地区市街地再開発組合設立認可
都市計画(市街地開発事業)の一覧
石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業(PDF:9,141KB)
葛飾区 新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業 令和4年11月18日組合設立認可
新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業
東金町一丁目西地区市街地再開発組合設立認可
小川駅西口地区第一種市街地再開発事業
駅周辺の街づくり
立石駅北口地区第一種市街地再開発事業 令和3年4月28日組合設立認可
立石駅南口東地区第一種市街地再開発事業 施設計画案の概要(立石駅南口東地区市街地再開発準備組合作成)
新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業について
福生市 福生駅西口地区第一種市街地再開発事業
神奈川県 (2023.12.4更新)
埼玉県 (2023.12.4更新)
千葉県 (2023.12.4更新)
群馬県 (2023.9.1更新)
栃木県
茨城県 (2023.9.1更新)
新潟県 (2023.9.1更新)
愛知県 (2023.9.1更新)
兵庫県 (2022.11.30更新)
大阪府 (2022.11.30更新)
広島県 (2022.11.30更新)
北海道 (2022.11.30更新)

その他メディア

日刊建設工業新聞 (2023.9.4更新)
2023年8月25日 下宮比町地区再開発(東京都新宿区)、総延べ10万平米超のビル群建設へ/準備組合
2023年8月23日 品川浦周辺地区再開発(東京都品川区)、総延べ78万平米ビル建設へ
2023年8月22日 大宮駅東口大門町3丁目中地区再開発、延べ4万平米12月都計決定へ/準備組合
2023年8月21日 蕨駅西口地区再開発(埼玉県蕨市)、前田建設で23年内着工めざす/組合
2023年8月1日 公園通り西地区再開発(東京都渋谷区)、24年度に組合設立認可申請/準備組合
2023年7月28日 三郷駅前地区再開発(愛知県尾張旭市)/組合が発足、27年度末までの完成めざす
2023年7月28日 雲井通6丁目再開発バスターミナル2期(神戸市中央区)、事業協力者を公募/準備組合
2023年7月27日 公園通り西地区再開発(東京都渋谷区)で神南小建替、26年度着工/準備組合
2023年7月26日 東京・港区/品川駅西口AとC地区の環境影響調査書案公表、作成は大成建設と日本工営
2023年7月19日 太田駅南口第三地区再開発(群馬県太田市)、延べ4万平米・27年完成へ/個人施行
2023年7月13日 大崎駅東口第4地区再開発(東京都品川区)/東西2地区で25年度に組合設立へ
2023年7月10日 東京・千代田区/九段南一丁目地区都計手続きに9月以降着手、3街区一体で再編
2023年7月7日 北千住駅前再開発(東京都足立区)5・1万平米、24年12月都計決定へ/準備組合
2023年7月5日 三郷駅前地区再開発(愛知県尾張旭市)/愛知県が組合設立認可、7月26日に設立総会
2023年7月4日 中央日土地/内幸町一丁目南地区再開発(東京都千代田区)、24年3月着工へ
2023年6月27日 六本木五丁目西地区再開発(東京都港区)、総延べ108万平米施設群整備/準備組合
2023年6月22日 神奈川県小田原市/小田原駅西口地区整備で4案、27年度以降の都市計画決定めざす
2023年6月21日 東京圏国家戦略特区会議/都市再生プロジェクト2件提案予定/有楽町一丁目地区など
「有楽町一丁目10・12地区」(千代田区)と「丸の内三丁目1地区」(同)の都市再生プロジェクト2件
2023年6月16日 追浜駅前第2街区再開発(神奈川県横須賀市)/組合が発足、25年5月着工へ
2023年5月25日 外神田一丁目南部地区再開発(東京都千代田区)/区が都計決定手続き再開
2023年5月25日 仙台市/一番町三丁目七番地区再開発(青葉区)、グリーンビル制度初弾案件に認定
2023年5月8日 京橋三丁目東地区再開発(東京都中央区)/特定業務代行者を募集、5月12日まで要項
2023年5月2日 和歌山市/中心市街地2カ所再開発検討支援プロポ公告、南海和歌山市駅前など
2023年4月27日 都市再生機構東日本都市再生本部/虎ノ門一丁目中央地区再開発事業の概要公表
2023年4月24日 ピッコロ・スクエア再開発(東京都板橋区)、組合設立の認可を申請/準備組合
2023年4月21日 住友不ら/八重洲二丁目南地区(東京都中央区)、パラスポーツテーマに施設整備
2023年4月12日 六本木五丁目西地区再開発(東京都港区)/延べ100万平米超、25年度着工へ
2023年4月11日 都市再生機構東日本賃貸住宅本部/北青山三丁目地区再開発工事入札公告
2023年4月4日 板橋駅西口地区再開発(東京都板橋区)、特定業務代行者に西松建設/組合
2023年3月23日 岐阜市駅前再開発が始動/2組合が設立発表会、34階建てツインタワーを建設
岐阜駅北中央東地区市街地再開発組合(柴山直人理事長)・同西地区市街地再開発組合(川口富雄理事長)組合設立合同発表会
2023年3月9日 天神一丁目15・16番街区再開発準備組合
天神一丁目15・16再開発(福岡市博多区)、規模は延べ11・9万平米
2023年3月3日 加治屋町1番街区再開発(鹿児島市)、今秋にも都計決定目指す
2023年2月22日 伊勢原駅北口地区再開発準備組合
伊勢原駅北口地区再開発(伊勢原市)/事業協力者に東京建物と小田急不動産
2023年2月17日 和歌山市/中心市街地2カ所で再開発検討、23年度準備組合の設立めざす
対象エリアは南海本線和歌山市駅前地区と、JR和歌山駅に近接する友田町3丁目地区の2カ所
2023年2月10日 兵庫県加古川市/JR加古川駅周辺再整備方針案公表、駅前ビル2棟建替
2023年2月7日 三田五丁目西地区市街地再開発準備組合
三田五丁目西地区再開発、延べ7・5万平米高層ビル・25年度着工めざす
2023年2月3日 富士見二丁目3番街区市街地再開発準備組合
富士見二丁目3番街区再開発(東京都千代田区)、24年度着工めざす
2023年1月30日 飯田橋駅中央地区再開発準備組合
飯田橋駅中央地区再開発(東京都千代田区)、23年度の組合設立めざす
2023年1月27日 大阪府門真市駅前地区再開発準備組合
大阪府門真市駅前地区再開発、事業協力者に前田建設ら4者グループ
2023年1月26日 石神井公園駅南口西地区市街地再開発組合
石神井公園駅南口西再開発(東京都練馬区)/特定業務代行者は前田建設に
2023年1月24日 三井不ら/神宮外苑地区再開発(東京都港区、新宿区)、総事業費は3490億円
2023年1月11日 公園通り西地区市街地再開発準備組合
公園通り西地区再開発(東京都渋谷区)/東急不と清水建設が参画、26年度の着工へ
2023年1月10日 高崎駅東口栄町地区市街地再開発準備組合
高崎駅東口栄町地区再開発/27年度着工・29年度完成へ、2棟総延べ7・5万平米
2022年12月21日 野村不ら/中野サンプラザ周辺再開発、超高層ビルの特定業務代行者を募集
2022年12月2日 東京都/築地市場跡地(中央区)の再開発、24年3月に事業予定者決定
2022年11月30日 門前仲町駅前地区第一種市街地再開発事業
三菱地所レジ/東京・門前仲町のエリマネ促進、再開発区域に交流拠点のカフェ開設
2022年11月18日 東京都/飯田橋駅周辺の再開発、23年度に基盤整備計画策定を支援
2022年11月18日 三田駅前Cブロック再開発(兵庫県三田市)、県が計画変更認可/組合
2022年11月17日 JR高槻駅南再々開発、準備組合早期設立へ意向調査/まちづくり協
2022年11月2日 大阪府吹田市/北千里駅前再開発アセス提案書公表、ツインタワー住宅商業棟計画
2022年10月17日 新井薬師前駅(東京都中野区)で再開発検討、23年度にも準備組合移行/地元協議会
2022年9月30日 大阪府摂津市/千里丘駅西再開発22年にも権利変換計画決定、特定建築者公募へ
2022年9月2日 三田小山町西地区再開発(東京都港区)、特定業務代行者は戸田建設JVに/組合
2022年8月29日 西新宿三丁目西地区再開発(東京都新宿区)、総事業費は2387億円に/準備組合
2022年8月4日 自由が丘駅前地区再開発(東京都目黒区)/準備組合が設立、東急と中央日土地が参画
2022年8月3日 新小岩駅南口地区再開発(東京都葛飾区)、総事業費は417億円/準備組合
2022年7月20日 下宮比町地区(東京都新宿区)で再開発/準備組合が設立総会、熊谷組らが参画
2022年6月23日 高輪三丁目品川駅前地区再開発(東京都港区)/準備組合の事業協力者に三井不ら5社
2022年6月21日 三島駅南口東街区A地区再開発組合/参加組合員はミサワホームら、23年着工へ
2022年5月23日 東京・港区/北青山三丁目と高輪三丁目品川駅前の2地区、再開発事業を都計決定へ
2022年5月13日 西新宿三丁目西地区再開発(東京都新宿区)/組合設立手続き着手、6月中に都へ申請
2022年4月18日 大塚駅南口地区(東京都豊島区)/再開発動き本格化、準備組合が発足
2022年1月17日 東京・北区/赤羽駅周辺で街づくり進展/東側で再開発の事業協力者選定へ
日本工業経済新聞社 (2023.3.13更新)
日刊工業新聞(有料サイト) (2023.3.13更新)
UR都市機構 (2022.8.15更新)
日本の超高層ビル (2023.12.4更新)
超高層ビル・都市開発研究所.blog 秋葉原駅前東地区市街地再開発事業
2023年8月18日 北小金駅南口東地区第一種市街地再開発事業組合設立認可
富士駅北口第一地区第一種市街地再開発事業
2024年6月の権利変換計画の認可(予定)
2023年7月4日 【尾張旭市】三郷駅前地区第一種市街地再開発事業
愛知県知事より市街地再開発組合設立の認可
立石駅南口西地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定
2025年度本組合設立認可(予定)
2023年6月28日 和光市駅北口地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定
2024年度 組合設立認可(予定)
2025年度 権利変換計画認可(予定)
2023年5月26日 (仮称)北仲通北地区A1・2地区プロジェクト
国土交通大臣が優良な民間都市再生事業計画として認定
2023年5月30日 神田小川町三丁目西部南地区第一種市街地再開発事業 市街地再開発組合設立認可
2024年度 権利変換計画認可(予定)
2023年4月12日 宮益坂地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定
【仙台市】(仮称)一番町三丁目七番地区第一種市街地再開発事業(電力ビル再開発)
2023年度都市計画決定(予定)
2024年度の本組合設立認可(予定)
2025年度の権利変換計画認可(予定)
【広島市】本通3丁目地区市街地再開発事業(本通3丁目地区市街地再開発準備組合)
2023年2月24日 【岐阜市】岐阜駅北中央東地区第一種市街地再開発事業 市街地再開発組合設立認可
2024年度 権利変換計画認可(予定)
2023年3月15日 【札幌市】北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業
北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業組合設立認可
2023年3月8日 「梅田3丁目計画(仮称)」の建物名称を「JPタワー大阪」、商業施設名を「KITTE大阪」に決定
2023年2月17日 西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業
権利変換計画の認可
2023年2月17日 愛宕地区第一種市街地再開発事業 事業計画認可
2023年2月8日 大阪ガスビルディング西館(平野町四丁目地区)
都市再生特別措置法に定める都市再生特別地区として審議・可決され、都市計画決定される見込み
2023年2月7日 三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業
組合設立認可
2023年2月2日 西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
組合設立認可
2023年2月1日 渋谷二丁目西地区再開発(渋谷二丁目プロジェクト)
~ Shibuya REGENERATION Project ~
(渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業)
2023年1月18日 大手町五丁目第一地区市街地再開発準備組合(静岡県沼津市大手町5丁目)
地上20階建ての複合ビルを計画
2023年1月13日 (仮称)京橋三丁目東地区市街地再開発事業
東京建物は東京都および中央区より都市計画決定の告示を受けたと発表
2023年1月11日 公園通り西地区市街地再開発
公園通り西地区市街地再開発準備組合は、地上34階、地下3階、高さ約150m、延べ面積約73,900㎡の超高層ビルの建設を計画
2022年12月22日 北別館跡地活用事業(福岡市)
2022年12月20日 大通西4南地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定
2022年12月13日 西堀通5番町地区第一種市街地再開発事業(新潟三越跡地再開発)
2022年12月12日 高崎駅東口栄町地区第一種市街地再開発事業が再始動
2022年12月18日 鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業
2023年度に都市計画決定し、2023年度末~2024年度に本組合を設立する予定
2022年11月26日 自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業
定款及び事業計画変更認可
新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業
2022年11月18日、新小岩駅南口地区市街地再開発組合設立認可
茶屋町B-2・B-3地区第一種市街地再開発事業
(仮称)京急川崎駅西口地区第一種市街地再開発事業
北小金駅南口東地区第一種市街地再開発事業
宮益坂地区市街地再開発準備組合
若松町1丁目地区第一種市街地再開発事業
東京都/建設中・計画中/竣工順
日本橋室町一丁目地区第一種市街地再開発事業
中国新聞デジタル (2022.11.30更新)
北海道建設新聞社 (2022.11.30更新)
再開発マップ(札幌版)
再開発対象地区・物件の一覧

それ以外の開発行為(準備中)

市街地再開発に関連するページ

立退料請求・建物明渡しについてお知りになりたい方は【こちら】をご覧ください。

不動産トラブルのコラム

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