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目次
市街地再開発とは
再開発と呼ばれるものには、都市再開発法に基づく法定の市街地再開発事業(第1種市街地再開発事業・第2種市街地再開発事業)の他、民間事業者による法定外再開発事業(いわゆるJV型)など様々な事業形態があります。
また、都市近郊で行われる土地区画整理法に基づく土地区画整理事業や、都市部における道路事業も含め、再開発と呼ばれることもあります。
以下では、当事務所への相談も多く、権利者や利害関係人の関心が最も高いと思われる第1種市街地再開発事業(組合型)を中心に、実務上の留意点、現在進行中の市街地再発事業に関する情報等を取り上げます。
より詳しい内容を含め、ご相談希望の方は、当事務所までお問い合わせください。
第1種市街地再開発の概要
市街地再開発事業は、都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づき、老朽化した木造住宅等の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、公共施設を計画的に整備し、良好な生活環境を備えた都市型住宅の供給など、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることによって、安全かつ快適な生活空間を創出する総合的なまちづくりを行うものです。
このうち都市再開発法に基づく第1種市街地再開発事業とは、宅地や建物を所有するものや借地として土地を賃借して建物を所有するものが、所有権や借地権の資産を、同額の再開発ビルの区分所有権に置き換える『権利変換』という手法を用い、道路や敷地および建築物を整備・建築する事業方法です。
以下に、最も一般的である権利者によって組織される組合施行による事業(第1種市街地再開発(組合型))の基本的な流れを記載します。
市街地再開発事業の流れ
第1種市街地再開発(組合型)における実務上の留意点
第1種市街地再開発(組合型)では、事業地内に資産を有する所有権者・借地権者や 事業地内の建物に借家権を有する賃借人は、再開発組合との間で、事業実施に伴う損失補償(97条補償))の交渉および契約を行う必要があります(【市街地再開発でのよくある質問】Q3)。
また、権利変換を行うための調査の対応、権利変換で取得する権利床の選定や増床のための交渉、権利変換を受けずに退出を選択する場合(71条退出申出)の補償額(転出補償(91条補償))に関する交渉なども必要となります(【市街地再開発でのよくある質問】Q2)
第1種市街地再開発(組合型)は、事業スキームが複雑で、そこで用いられる用語も、重要なものだけ挙げても、再開発準備組合、再開発組合(本組合)、再開発事業の都市計画決定、組合設立認可・公告、従前評価・従後評価、71条退出申出、91条補償、97条補償、権利変換、権利床、保留床など、極めて専門的なものが多いのが特徴です。
再開発事業に伴う損失補償(91条補償、97条補償)に関する交渉、権利変換に関する交渉等でお悩みの方は、長年のノウハウと解決実績がある当事務所まで、お気軽にご相談ください。
料金表
初回相談料：原則無料
ただし、事前確認資料が多い場合、セカンドオピニオンには有料となる場合があります(1時間10,000円(税込11,000円))
以下の報酬は東京本店のものであり、支店においては体系が異なりますので各支店までお問い合わせください。
交渉(通常型)
| 内容 | |
|---|---|
| 着手金 | 200,000円(税込220,000円)～ |
| 成功報酬 | 経済的利益の2.5％～16％(税込2.75％～17.6％) 損失補償：経済的利益の6％～16％(税込6.6％～17.6％)(権利補償部分以外) 71条退出申出した場合の権利補償：経済的利益の2.5％～10％(税込2.75％～11％) 権利変換：取得した権利床の時価の2.5％～10％(税込2.75％～11％) |
※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。
交渉(顧問契約型)
| 内容 | ||
|---|---|---|
| 月額顧問料 | 再開発事業の都市計画決定前 | 月額30,000円(税込33,000円)～ |
| 再開発事業の都市計画決定後 | 月額50,000円(税込55,000円)～ | |
| 成功報酬 | 交渉(通常型)に同じ | |
※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。
市街地再開発でのよくある質問
より具体的には、組合から委託を受けている再開発コンサルタント会社の担当者や、協力事業者(ディベロッパー)の担当者を通じ、交渉を行うのが一般的です。
また、建物賃借人(借家人)の場合には、建物所有者(賃貸人)と交渉する場合もあります。
権利床の取得を希望しない退出申出(71条)は、権利であって義務ではないので、希望しないのであれば応じる必要はありません。
もっとも事案によっては、再開発事業の都市計画決定前に各種交渉を先行させる場合や、組合立認可・事業認可後、権利変換計画認可(縦覧)までの期間に交渉を想定している事案もありますので、注意が必要です。
再開発情報
自治体ホームページ
各プロジェクトへのリンクから自治体ホームページに移動することができます。
東京都 (2023.3.13更新)
神奈川県 (2023.3.13更新)
埼玉県 (2022.11.30更新)
千葉県 (2023.3.13更新)
群馬県
茨城県
| 茨城県 | 茨城県内の市街地再開発事業 |
兵庫県 (2022.11.30更新)
大阪府 (2022.11.30更新)
広島県 (2022.11.30更新)
| 広島市 | 基町相生通地区市街地再開発事業 |
北海道 (2022.11.30更新)
その他メディア
日刊建設工業新聞 (2023.3.13更新)
日本工業経済新聞社 (2023.3.13更新)
| 2023年3月10日 | 日刊建設タイムズ 千葉都心で容積率緩和／蘇我・稲毛地区を高度利用／８月に誘導・緩和方針策定／千葉市 第65回都計審 |
| 2022年4月18日 | 愛宕地区第一種市街地再開発事業特定業務代行 | 入札結果 |
日刊工業新聞（有料サイト） (2023.3.13更新)
| 2023年2月9日 | 東急不動産、東京の大崎・五反田再開発 27年度完成 |
| 2023年1月13日 | 大通西4南地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定 平和不、札幌中心部に高さ185メートルの超高層ビル 28年度完成 |
| 2022年8月16日 | 住友不、東池袋再開発で組合設立 33階建てビル来年度着工 |
| 2022年8月14日 | 日鉄興和不動産と野村不、東京・赤坂でマンションなど建て替え 再開発組合を設立【赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業】 |
UR都市機構 (2022.8.15更新)
日本の超高層ビル (2023.3.13更新)
中国新聞デジタル (2022.11.30更新)
北海道建設新聞社 (2022.11.30更新)
| 再開発マップ(札幌版) 再開発対象地区・物件の一覧 |
それ以外の開発行為(準備中)
市街地再開発に関連するページ
立退料請求・建物明渡しについてお知りになりたい方は【こちら】をご覧ください。
不動産トラブルのコラム
| 2022.11.18 | 所有者不明土地の解消～「特別代理人の選任」による解決方法～ |
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| 2020.05.11 | 新型コロナウイルス感染症に関連した不動産トラブルQ&A（賃借人） |
不動産トラブルに関する弁護士・法律相談
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