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目次
市街地再開発とは
再開発と呼ばれるものには、都市再開発法に基づく法定の市街地再開発事業(第1種市街地再開発事業・第2種市街地再開発事業)の他、民間事業者による法定外再開発事業(いわゆるJV型)など様々な事業形態があります。
また、都市近郊で行われる土地区画整理法に基づく土地区画整理事業や、都市部における道路事業も含め、再開発と呼ばれることもあります。
以下では、当事務所への相談も多く、権利者や利害関係人の関心が最も高いと思われる第1種市街地再開発事業(組合型)を中心に、実務上の留意点、現在進行中の市街地再発事業に関する情報等を取り上げます。
より詳しい内容を含め、ご相談希望の方は、当事務所までお問い合わせください。
第1種市街地再開発の概要
市街地再開発事業は、都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づき、老朽化した木造住宅等の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、公共施設を計画的に整備し、良好な生活環境を備えた都市型住宅の供給など、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることによって、安全かつ快適な生活空間を創出する総合的なまちづくりを行うものです。
このうち都市再開発法に基づく第1種市街地再開発事業とは、宅地や建物を所有するものや借地として土地を賃借して建物を所有するものが、所有権や借地権の資産を、同額の再開発ビルの区分所有権に置き換える『権利変換』という手法を用い、道路や敷地および建築物を整備・建築する事業方法です。
以下に、最も一般的である権利者によって組織される組合施行による事業(第1種市街地再開発(組合型))の基本的な流れを記載します。
市街地再開発事業の流れ
第1種市街地再開発(組合型)における実務上の留意点
第1種市街地再開発(組合型)では、事業地内に資産を有する所有権者・借地権者や 事業地内の建物に借家権を有する賃借人は、再開発組合との間で、事業実施に伴う損失補償(97条補償))の交渉および契約を行う必要があります(【市街地再開発でのよくある質問】Q3)。
また、権利変換を行うための調査の対応、権利変換で取得する権利床の選定や増床のための交渉、権利変換を受けずに退出を選択する場合(71条退出申出)の補償額(転出補償(91条補償))に関する交渉なども必要となります(【市街地再開発でのよくある質問】Q2)
第1種市街地再開発(組合型)は、事業スキームが複雑で、そこで用いられる用語も、重要なものだけ挙げても、再開発準備組合、再開発組合(本組合)、再開発事業の都市計画決定、組合設立認可・公告、従前評価・従後評価、71条退出申出、91条補償、97条補償、権利変換、権利床、保留床など、極めて専門的なものが多いのが特徴です。
再開発事業に伴う損失補償(91条補償、97条補償)に関する交渉、権利変換に関する交渉等でお悩みの方は、長年のノウハウと解決実績がある当事務所まで、お気軽にご相談ください。
料金表
初回相談料：原則無料
ただし、事前確認資料が多い場合、セカンドオピニオンには有料となる場合があります(1時間10,000円(税込11,000円))
以下の報酬は東京本店のものであり、支店においては体系が異なりますので各支店までお問い合わせください。
交渉(通常型)
| 内容 | |
|---|---|
| 着手金 | 200,000円(税込220,000円)～ |
| 成功報酬 | 経済的利益の2.5％～16％(税込2.75％～17.6％) 損失補償：経済的利益の6％～16％(税込6.6％～17.6％)(権利補償部分以外) 71条退出申出した場合の権利補償：経済的利益の2.5％～10％(税込2.75％～11％) 権利変換：取得した権利床の時価の2.5％～10％(税込2.75％～11％) |
※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。
交渉(顧問契約型)
| 内容 | ||
|---|---|---|
| 月額顧問料 | 再開発事業の都市計画決定前 | 月額30,000円(税込33,000円)～ |
| 再開発事業の都市計画決定後 | 月額50,000円(税込55,000円)～ | |
| 成功報酬 | 交渉(通常型)に同じ | |
※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。
市街地再開発でのよくある質問
再開発準備組合や再開発組合と行うことになります。
より具体的には、組合から委託を受けている再開発コンサルタント会社の担当者や、協力事業者(ディベロッパー)の担当者を通じ、交渉を行うのが一般的です。
また、建物賃借人(借家人)の場合には、建物所有者(賃貸人)と交渉する場合もあります。
より具体的には、組合から委託を受けている再開発コンサルタント会社の担当者や、協力事業者(ディベロッパー)の担当者を通じ、交渉を行うのが一般的です。
また、建物賃借人(借家人)の場合には、建物所有者(賃貸人)と交渉する場合もあります。
上記交渉窓口担当者に必要な資料の交付を求めるのが一般的ですが、自治体のHPなどを利用する方法もあります(再開発情報参照)
第1種市街地再開発事業の場合、事業地内の所有権者や借地権者などの権利者は、権利変換により、取り壊し再建築された再開発ビルに権利床を取得することが原則となります。
権利床の取得を希望しない退出申出(71条)は、権利であって義務ではないので、希望しないのであれば応じる必要はありません。
権利床の取得を希望しない退出申出(71条)は、権利であって義務ではないので、希望しないのであれば応じる必要はありません。
第1種市街地再開発事業の場合、借家権者は、再開発ビルの権利床に借家権設定を受けることができるます(88条5項)。したがって、応じる必要はありません。
再開発事業は、地域や個々の事業によって、また協力事業者(ディベロッパー)によって進行が様々であり、必ずしも断言できるものではありませんが、一般には、計画が具体化し、事業の進行が早まるといわれている再開発事業の都市計画決定前後から、退出申出可能な組合設立認可・事業認可後30日までの時期といわれています。
もっとも事案によっては、再開発事業の都市計画決定前に各種交渉を先行させる場合や、組合立認可・事業認可後、権利変換計画認可(縦覧)までの期間に交渉を想定している事案もありますので、注意が必要です。
もっとも事案によっては、再開発事業の都市計画決定前に各種交渉を先行させる場合や、組合立認可・事業認可後、権利変換計画認可(縦覧)までの期間に交渉を想定している事案もありますので、注意が必要です。
再開発情報
地方創生（内閣官房・内閣府総合サイト）
自治体ホームページ
各プロジェクトへのリンクから自治体ホームページに移動することができます。
東京都 (2024.7.26更新)
神奈川県 (2024.3.8更新)
埼玉県 (2023.12.4更新)
千葉県 (2023.12.4更新)
群馬県 (2024.3.8更新)
茨城県 (2023.9.1更新)
| 茨城県 | 茨城県内の市街地再開発事業 |
| 水戸市 | 水戸駅前三の丸地区市街地再開発組合 |
| つくば市 | つくば市都市計画マスタープラン2015 |
新潟県 (2023.9.1更新)
石川県 (2024.7.5更新)
愛知県 (2023.9.1更新)
| 愛知県 | 市街地再開発事業（愛知県HP) |
| 名古屋市 | 第一種市街地再開発事業地区一覧表 |
| 岡崎市 | 東岡崎駅北口地区第一種市街地再開発事業 |
| 尾張旭市 | 三郷駅前地区市街地再開発事業 |
兵庫県 (2022.11.30更新)
大阪府 (2022.11.30更新)
広島県 (2022.11.30更新)
| 広島市 | 基町相生通地区市街地再開発事業 |
北海道 (2022.11.30更新)
その他メディア
日刊建設工業新聞 (2024.7.3更新)
日本工業経済新聞社 (2023.3.13更新)
| 2023年3月10日 | 日刊建設タイムズ 千葉都心で容積率緩和／蘇我・稲毛地区を高度利用／８月に誘導・緩和方針策定／千葉市 第65回都計審 |
| 2022年4月18日 | 愛宕地区第一種市街地再開発事業特定業務代行 | 入札結果 |
日刊工業新聞（有料サイト） (2023.3.13更新)
| 2023年2月9日 | 東急不動産、東京の大崎・五反田再開発 27年度完成 |
| 2023年1月13日 | 大通西4南地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定 平和不、札幌中心部に高さ185メートルの超高層ビル 28年度完成 |
| 2022年8月16日 | 住友不、東池袋再開発で組合設立 33階建てビル来年度着工 |
| 2022年8月14日 | 日鉄興和不動産と野村不、東京・赤坂でマンションなど建て替え 再開発組合を設立【赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業】 |
UR都市機構 (2022.8.15更新)
日本の超高層ビル (2024.7.1更新)
| 2024年6月28日 | 加治屋町1番街区第一種市街地再開発事業 2024年度の都市計画決定、2025年度の組合設立認可、2026年度の権利変換計画認可を経て、2027年度に既存建物を解体し着工する予定 |
| 2024年6月23日 | 大通西4南地区第一種市街地再開発事業 2024年6月21日設立認可申請 |
| 2024年6月23日 | JR向日町駅周辺地区第一種市街地再開発事業 2024年度6月事業計画変更 |
| 2024年6月17日 | 九段南一丁目地区市街地再開発準備組合 約170ｍ、延べ面積約82,000㎡の超高層ビルを計画 2024年度の本組合設立、2025年度の権利変換計画認可を経て2026年度に着工する予定 |
| 2024年6月17日 | 日本橋一丁目東地区第一種市街地再開発事業 2025年3月の権利変換計画認可を経て、A街区は2026年度、B街区は2027年度に着工する予定 |
| 2024年6月15日 | (仮称)天神1-7計画（イムズ跡地開発） 国土交通省は2024年6月13日、国土交通大臣が(仮称)天神1-7計画を優良な民間都市再生事業計画として認定したと発表 |
| 2024年6月3日 | 富士見二丁目3番地区第一種市街地再開発事業 富士見二丁目3番街区市街地再開発準備組合は、東京都千代田区富士見2丁目に地上21階、地下2階、高さ約130ｍ、延べ面積約45,000㎡の高層複合ビルを計画 |
| 2024年5月27日 | (仮称)横浜市中区海岸通計画(A-1地区) 国土交通省は2024年5月27日、国土交通大臣が(仮称)横浜市中区海岸通計画(A地区)を優良な民間都市再生事業計画として認定したと発表 |
| 2024年5月27日 | 関内駅前港町地区第一種市街地再開発事業 関内駅前地区第一種市街地再開発事業等の都市計画決定及び変更 |
| 2024年5月27日 | 関内駅前北口地区第一種市街地再開発事業 関内駅前地区第一種市街地再開発事業等の都市計画決定及び変更 |
| 2024年5月27日 | 門真市駅前地区第一種市街地再開発事業 特定業務代行者を、前田建設工業、野村不動産、東急不動産、京阪電鉄不動産、旭化成不動産レジデンスの5社に決定 |
| 2024年5月15日 | 囲町西地区第一種市街地再開発事業 組合設立認可 |
| 2024年5月1日 | 築地地区まちづくり事業 東京都は2024年4月19日、「築地地区まちづくり事業」の事業予定者を三井不動産を代表企業とするグループに決定したと発表 |
| 2024年4月30日 | (仮称)JR三ノ宮新駅ビル（(仮称)三宮駅前第2地区都市再生事業） 国土交通省は2024年4月26日、国土交通大臣が「(仮称)三宮駅前第2地区都市再生事業」について民間都市再生事業計画の認定を行ったと発表 |
| 2024年4月21日 | 京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業 東京都は2024年4月10日、京橋三丁目東地区市街地再開発組合の設立を2024年4月11日付で認可すると発表。 東京建物は2024年4月19日、4月18日開催の組合設立総会を経て市街地再開発組合が設立されたと発表。 |
| 2024年4月15日 | 立石駅南口東地区第一種市街地再開発事業 東京都は2024年4月12日、立石駅南口東地区市街地再開発組合の設立を4月15日付で認可すると発表 |
| 2024年4月12日 | 自由が丘東地区再開発 事業協力者として東急と三菱地所が参画。 2025年度の都市計画決定、2026年度の本組合設立を経て、2028年度の着工，2031年度の竣工を目指す |
| 2024年4月1日 | 伊勢原駅北口地区第一種市街地再開発事業 2024年10月の都市計画決定、2025年度の本組合設立認可、2026年度の権利変換計画認可を経て、同年度に解体除去工事および本体工事に着手する予定 |
| 2024年3月29日 | 和光市駅北口地区第一種市街地再開発事業 埼玉県和光市は2024年3月28日、和光市駅北口地区第一種市街地再開発事業を都市計画決定 2025年度の組合設立認可、2026年度の権利変換計画認可と着工、2029年度の竣工を目指す |
| 2024年3月28日 | 池袋駅西口地区再開発計画 池袋西口地区市街地再開発準備組合と東武鉄道は2024年3月26日、池袋駅西口地区再開発計画に関する都市計画手続きが開始されたと発表 |
| 2024年3月26日 | 新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業 権利変換計画認可 |
| 2024年3月25日 | 新宿駅西口地区開発計画 国土交通省は2024年6月6日、国土交通大臣が新宿駅西口地区開発計画を優良な民間都市再生事業計画として認定したと発表 |
| 2024年3月4日 | 豊橋広小路一丁目北地区第一種市街地再開発事業 2024年2月22日都市計画決定 |
| 2024年3月4日 | (仮称)後楽二丁目南地区第一種市街地再開発事業 2024年度以降の都市計画決定等を経て、2026年度の解体工事着手、2027年度の着工、2030年度の竣工を目指す。 |
| 2024年2月23日 | 西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業 参加組合員として野村不動産とケン・コーポレーションが参画。 設計は梓設計と大成建設。 |
| 2024年2月22日 | 福岡家庭裁判所跡地開発 | 2024年2月20日 | 高輪三丁目品川駅前地区第一種市街地再開発事業 2024年2月20日組合設立認可 |
| 2024年2月12日 | (仮称)登戸駅前地区第一種市街地再開発事業 2023年11月28日都市計画決定、2024年度の本組合設立、2025年度の権利変換計画認可を経て着工する予定 |
| 2024年2月9日 | 三島駅南口東街区A地区第一種市街地再開発事業 |
| 2024年2月8日 | 西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業 参加組合員予定者は東急不動産。 2024年度の組合設立認可、2025年度の権利変換計画認可を経て解体工事に着手する予定 |
| 2024年2月5日 | 北4西3地区第一種市街地再開発事業 2024年1月26日 本組合設立 |
| 2024年1月31日 | 赤羽一丁目第一地区第一種市街地再開発事業 2024年1月31日、組合設立認可 |
| 2024年1月31日 | 八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業（南街区） 特定業務代行者および参加組合員として東京建物、東京ガス不動産、大成建設、明治安田生命が参画。 2024年9月に着工し、2028年9月に竣工する予定 |
| 2024年1月23日 | 虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業 2024年2月16日、優良な民間都市再生事業計画として認定 |
| 2024年1月16日 | 公園通り西地区第一種市街地再開発事業 神南二丁目・宇田川町地区都市計画決定 |
| 2023年12月27日 | 船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業 2023年10月10日都市計画決定。事業協力者として日鉄興和不動産と東京建物が参画。 2024年度の本組合設立認可、2025年度の権利変換計画認可予定 |
| 2023年12月14日 | 基町相生通地区第一種市街地再開発事業 |
| 2023年12月10日 | 笹塚駅南口東地区開発計画 |
| 2023年12月9日 | 大宮駅東口大門町3丁目中地区市街地再開発事業 2023年12月8日都市計画決定（都市再生特別地区等）の告示 |
| 2023年12月5日 | 千葉県習志野市津田沼駅南口地区市街地再開発 2024年10月の都市計画決定、2025年4月の事業認可、同年11月の権利変換計画認可予定 |
| 2023年11月24日 | ライオン本社跡地（東京都墨田区本所1丁目）開発 |
| 2023年11月17日 | 中野四丁目新北口駅前地区第一種市街地再開発事業 2023年11月15日付で、都市計画決定の告示。2024年度の施工認可および権利変換計画認可を経て解体工事に着手する予定 |
| 2023年11月10日 | 長野駅前B-1地区市街地再開発事業 2024年3月の都市計画決定、2024年度の本組合設立、2025年度の権利変換計画認可を経て既存建物の解体に着手する予定 |
| 2023年10月13日 | 三田五丁目西地区第一種市街地再開発事業 2023年10月10日都市計画決定。2024年度の組合設立認可、2025年度の権利変換計画認可を経て、同年度に着工する予定 |
| 2023年10月11日 | 南小岩七丁目地区第一種市街地再開発事業 2023年10月10日都市計画決定。事業協力者として日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コーポレーション、学研ホールディングスが参画。 2024年度の本組合設立を経て、2025年度の着工予定 |
| 2023年9月27日 | (仮称)小杉町一丁目計画 |
| 2023年9月15日 | 西堀通5番町地区第一種市街地再開発事業（新潟三越跡地再開発） |
| 2023年9月14日 | 茶屋町B-2・B-3地区第一種市街地再開発事業 2023年8月30日組合設立認可 2024年9月の権利変換計画認可予定 |
| 2023年8月29日 | 品川駅街区地区開発計画 2023年度内の都市計画決定を経て、2025年度に着工予定 |
超高層ビル・都市開発研究所.blog 秋葉原駅前東地区市街地再開発事業 |
| 2023年8月18日 | 北小金駅南口東地区第一種市街地再開発事業組合設立認可 |
| 富士駅北口第一地区第一種市街地再開発事業 2024年6月の権利変換計画の認可（予定） |
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| 2023年7月4日 | 【尾張旭市】三郷駅前地区第一種市街地再開発事業 愛知県知事より市街地再開発組合設立の認可 |
| 立石駅南口西地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定 2025年度本組合設立認可（予定） |
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| 2023年6月28日 | 和光市駅北口地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定 2024年度 組合設立認可（予定） 2025年度 権利変換計画認可（予定） |
| 2023年5月26日 | (仮称)北仲通北地区A1･2地区プロジェクト 国土交通大臣が優良な民間都市再生事業計画として認定 |
| 2023年5月30日 | 神田小川町三丁目西部南地区第一種市街地再開発事業 市街地再開発組合設立認可 2024年度 権利変換計画認可（予定） |
| 2023年4月12日 | 宮益坂地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定 |
| 【仙台市】(仮称)一番町三丁目七番地区第一種市街地再開発事業（電力ビル再開発） 2023年度都市計画決定（予定） 2024年度の本組合設立認可（予定） 2025年度の権利変換計画認可（予定） |
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| 【広島市】本通3丁目地区市街地再開発事業（本通3丁目地区市街地再開発準備組合） | |
| 2023年2月24日 | 【岐阜市】岐阜駅北中央東地区第一種市街地再開発事業 市街地再開発組合設立認可 2024年度 権利変換計画認可（予定） |
| 2023年3月15日 | 【札幌市】北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業 北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業組合設立認可 |
| 2023年3月8日 | 「梅田3丁目計画(仮称)」の建物名称を「JPタワー大阪」、商業施設名を「KITTE大阪」に決定 |
| 2023年2月17日 | 西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業 権利変換計画の認可 |
| 2023年2月17日 | 愛宕地区第一種市街地再開発事業 事業計画認可 |
| 2023年2月8日 | 大阪ガスビルディング西館（平野町四丁目地区） 都市再生特別措置法に定める都市再生特別地区として審議・可決され、都市計画決定される見込み |
| 2023年2月7日 | 三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業 組合設立認可 |
| 2023年2月2日 | 西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業 組合設立認可 |
| 2023年2月1日 | 渋谷二丁目西地区再開発（渋谷二丁目プロジェクト） ～ Shibuya REGENERATION Project ～ (渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業) |
| 2023年1月18日 | 大手町五丁目第一地区市街地再開発準備組合(静岡県沼津市大手町5丁目) 地上20階建ての複合ビルを計画 |
| 2023年1月13日 | (仮称)京橋三丁目東地区市街地再開発事業 東京建物は東京都および中央区より都市計画決定の告示を受けたと発表 |
| 2023年1月11日 | 公園通り西地区市街地再開発 公園通り西地区市街地再開発準備組合は、地上34階、地下3階、高さ約150ｍ、延べ面積約73,900㎡の超高層ビルの建設を計画 |
| 2022年12月22日 | 北別館跡地活用事業（福岡市） |
| 2022年12月20日 | 大通西4南地区第一種市街地再開発事業 都市計画決定 |
| 2022年12月13日 | 西堀通5番町地区第一種市街地再開発事業（新潟三越跡地再開発） |
| 2022年12月12日 | 高崎駅東口栄町地区第一種市街地再開発事業が再始動 |
| 2022年12月18日 | 鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業 2023年度に都市計画決定し、2023年度末～2024年度に本組合を設立する予定 |
| 2022年11月26日 | 自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業 定款及び事業計画変更認可 |
| 新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業 2022年11月18日、新小岩駅南口地区市街地再開発組合設立認可 |
|
| 茶屋町B-2・B-3地区第一種市街地再開発事業 | |
| (仮称)京急川崎駅西口地区第一種市街地再開発事業 | |
| 北小金駅南口東地区第一種市街地再開発事業 | |
| 宮益坂地区市街地再開発準備組合 | |
| 若松町1丁目地区第一種市街地再開発事業 | |
| 東京都／建設中・計画中／竣工順 | |
| 日本橋室町一丁目地区第一種市街地再開発事業 |
中国新聞デジタル (2022.11.30更新)
北海道建設新聞社 (2022.11.30更新)
| 再開発マップ(札幌版) 再開発対象地区・物件の一覧 |
それ以外の開発行為(準備中)
市街地再開発に関連するページ
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