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市街地再開発とは

再開発と呼ばれるものには、都市再開発法に基づく法定の市街地再開発事業(第1種市街地再開発事業・第2種市街地再開発事業)の他、民間事業者による法定外再開発事業(いわゆるJV型)など様々な事業形態があります。
また、都市近郊で行われる土地区画整理法に基づく土地区画整理事業や、都市部における道路事業も含め、再開発と呼ばれることもあります。
以下では、当事務所への相談も多く、権利者や利害関係人の関心が最も高いと思われる第1種市街地再開発事業(組合型)を中心に、実務上の留意点、現在進行中の市街地再発事業に関する情報等を取り上げます。
より詳しい内容を含め、ご相談希望の方は、当事務所までお問い合わせください。

第1種市街地再開発の概要

市街地再開発事業は、都市再開発法(昭和44年法律第38号)に基づき、老朽化した木造住宅等の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、公共施設を計画的に整備し、良好な生活環境を備えた都市型住宅の供給など、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることによって、安全かつ快適な生活空間を創出する総合的なまちづくりを行うものです。
このうち都市再開発法に基づく第1種市街地再開発事業とは、宅地や建物を所有するものや借地として土地を賃借して建物を所有するものが、所有権や借地権の資産を、同額の再開発ビルの区分所有権に置き換える『権利変換』という手法を用い、道路や敷地および建築物を整備・建築する事業方法です。
以下に、最も一般的である権利者によって組織される組合施行による事業(第1種市街地再開発(組合型))の基本的な流れを記載します。

市街地再開発事業の流れ

市街地再開発事業の流れ

第1種市街地再開発(組合型)における実務上の留意点

第1種市街地再開発(組合型)では、事業地内に資産を有する所有権者・借地権者や 事業地内の建物に借家権を有する賃借人は、再開発組合との間で、事業実施に伴う損失補償(97条補償))の交渉および契約を行う必要があります(【市街地再開発でのよくある質問】Q3)。
また、権利変換を行うための調査の対応、権利変換で取得する権利床の選定や増床のための交渉、権利変換を受けずに退出を選択する場合(71条退出申出)の補償額(転出補償(91条補償))に関する交渉なども必要となります(【市街地再開発でのよくある質問】Q2)

第1種市街地再開発(組合型)は、事業スキームが複雑で、そこで用いられる用語も、重要なものだけ挙げても、再開発準備組合、再開発組合(本組合)、再開発事業の都市計画決定、組合設立認可・公告、従前評価・従後評価、71条退出申出、91条補償、97条補償、権利変換、権利床、保留床など、極めて専門的なものが多いのが特徴です。
再開発事業に伴う損失補償(91条補償、97条補償)に関する交渉、権利変換に関する交渉等でお悩みの方は、長年のノウハウと解決実績がある当事務所まで、お気軽にご相談ください。

料金表

初回相談料:原則無料
ただし、事前確認資料が多い場合、セカンドオピニオンには有料となる場合があります(1時間10,000円(税込11,000円))
以下の報酬は東京本店のものであり、支店においては体系が異なりますので各支店までお問い合わせください。

交渉(通常型)

内容
着手金 200,000円(税込220,000円)~
成功報酬 経済的利益の2.5%~16%(税込2.75%~17.6%)
 損失補償:経済的利益の6%~16%(税込6.6%~17.6%)(権利補償部分以外)
 71条退出申出した場合の権利補償:経済的利益の2.5%~10%(税込2.75%~11%)
 権利変換:取得した権利床の時価の2.5%~10%(税込2.75%~11%)

※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。

交渉(顧問契約型)

内容
月額顧問料 再開発事業の都市計画決定前 月額30,000円(税込33,000円)~
再開発事業の都市計画決定後 月額50,000円(税込55,000円)~
成功報酬 交渉(通常型)に同じ

※事案によっては、上記と異なる費用をご提案させて頂く場合があります。

市街地再開発でのよくある質問

再開発準備組合や再開発組合と行うことになります。
より具体的には、組合から委託を受けている再開発コンサルタント会社の担当者や、協力事業者(ディベロッパー)の担当者を通じ、交渉を行うのが一般的です。
また、建物賃借人(借家人)の場合には、建物所有者(賃貸人)と交渉する場合もあります。
上記交渉窓口担当者に必要な資料の交付を求めるのが一般的ですが、自治体のHPなどを利用する方法もあります(再開発情報参照)
第1種市街地再開発事業の場合、事業地内の所有権者や借地権者などの権利者は、権利変換により、取り壊し再建築された再開発ビルに権利床を取得することが原則となります。
権利床の取得を希望しない退出申出(71条)は、権利であって義務ではないので、希望しないのであれば応じる必要はありません。
第1種市街地再開発事業の場合、借家権者は、再開発ビルの権利床に借家権設定を受けることができるます(88条5項)。したがって、応じる必要はありません。
再開発事業は、地域や個々の事業によって、また協力事業者(ディベロッパー)によって進行が様々であり、必ずしも断言できるものではありませんが、一般には、計画が具体化し、事業の進行が早まるといわれている再開発事業の都市計画決定前後から、退出申出可能な組合設立認可・事業認可後30日までの時期といわれています。
もっとも事案によっては、再開発事業の都市計画決定前に各種交渉を先行させる場合や、組合立認可・事業認可後、権利変換計画認可(縦覧)までの期間に交渉を想定している事案もありますので、注意が必要です。

再開発情報

自治体ホームページ

各プロジェクトへのリンクから自治体ホームページに移動することができます。

東京都
東京都都市整備局 市街地再開発事業地区一覧
千代田区 市街地再開発事業
中央区 市街地開発事業指導要綱
中央区再開発事業再評価監視委員会
港区 地区計画・市街地再開発事業
第1種再開発事業
新宿区 市街地再開発事業
文京区 市街地再開発事業
品川区 品川区まちづくりマスタープラン
地域地区、地区計画等
プロジェクト
ビッグプロジェクト
目黒区 街づくり
自由が丘一丁目29番地区第一種市街地再開発事業
大田区 市街地開発事業(土地区画整理事業・市街地再開発事業)
世田谷区 市街地再開発事業とは
渋谷区 市街地再開発事業
渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業(令和4年3月24日、渋谷区告示第29号(都市計画決定))
道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業(R3.3.5、渋谷区告示第48号(都市計画決定))
中野区 市街地再開発事業
豊島区 まちづくり
市街地再開発事業(東池袋一丁目地区)
北区 各地区のまちづくり
赤羽一丁目における市街地再開発事業について
荒川区 荒川区の再開発
現在計画中の再開発
三河島駅前北地区の再開発
西日暮里駅前の再開発
板橋区 板橋区の市街地再開発事業
板橋駅西口地区市街地再開発事業について
練馬区 都市計画(市街地開発事業)の一覧
石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業(PDF:9,141KB)
葛飾区 駅周辺の街づくり
立石駅北口地区第一種市街地再開発事業
立石駅南口東地区第一種市街地再開発事業
東金町一丁目西地区市街地再開発組合設立に係る事業計画の縦覧及び意見書の提出について
新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業
福生市 福生駅西口地区第一種市街地再開発事業
神奈川県
埼玉県
千葉県
群馬県
栃木県
茨城県

その他メディア

日刊建設工業新聞
日本興業経済新聞社

それ以外の開発行為(準備中)

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